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仲夏傍晚，江苏常州武进区湖塘镇中凉社区水渠村，78岁的钱伯清搬了把椅子，坐在自家老宅门口。
水渠村是个城中村。钱家的老房子是父辈盖的，砖木结构，墙面斑驳，屋顶的瓦片换过三茬。“早就盼着拆了。”钱伯清身后，31户老宅正在陆续腾空，一片新楼房将在这里建起来。
2023年9月，自然资源部在全国43个城市开展低效用地再开发试点，常州市在列。武进区将这项试点工作细化为“三新”改革——城中村更新、农房出新、存量工业用地焕新，以空间再造激发土地活力。
湖塘镇中凉社区水渠村部分老旧房屋正在拆除。人民网 任晓燃摄
城中村更新：比传统征迁节省2/3以上财力
水渠村的更新方案，是村民自治的结果。村里的房屋多建于上世纪七八十年代，屋面老化、巷道狭窄、雨污合流，连消防车都进不来。
传统的城中村征收模式难以达成共识。一方面，征收成本高，财政压力大；另一方面，村民众口难调，有的嫌补偿低，有的还不想搬，一拖就是好几年。
2025年9月，水渠村成立村民理事会，“调节金制度”是大伙儿商讨出来的破题关键：由村民理事会牵头制定方案，每户有效面积经确权后，村民根据新建房屋面积协商调剂、缴纳增容调节金，确保改造后户型相对齐整、总占地面积减少，总建筑面积基本维持不变。
“户型怎么定，外立面什么颜色，调节金收多少钱，都是我们一家一家商量出来的。”村民理事会成员钱建飞说。
钱伯清家的老宅273平方米，支付一笔增容调节金，置换了一栋占地100平方米的三层小楼。“新房靠近地铁，旁边就是商场，出门、购物都方便。”老人对此很满意。
除了原地新建，还有易地搬迁。湖塘镇湾里社区周家村，21户居民易地搬迁到一个沉寂多年的小商品市场地块，改造后住宅约6984平方米，商业及配套约23780平方米；武进国家高新区龚家社区，余家村、姚家桥村、龚西村近200户居民实行“住宅+工业”成片更新，工业厂房集中到产业片区，住宅易地搬迁到宜居地块，一期101户年内开工，整体预计3至5年完成。
武进区住房和城乡建设局房地产管理中心主任蒋志辉介绍，自主更新模式下，政府主要承担规划、审批、质量监管，并配套相关改造扶持政策，每户财力投入降至20万元以内，比传统征迁模式节省2/3以上。2025年以来，该区累计批准6个城中村自主更新单元，惠及居民292户，更新建筑面积近14.5万平方米。
雪堰镇雪东村自建区全貌。武进区委宣传部供图
农房出新：从抱团翻建到跨村选房
青砖白墙，碧水荷香。步入洛阳镇汤墅村，谈军勇的新家已然落成，三层小楼宽敞明亮，一楼装了地暖，三楼配有阳光房。“老房子是1974年建的，屋内常年看不到阳光，白天也要开灯，梅雨季潮得墙上能滴水，翻建成新房还能享受到政府6.9万元补贴。”谈军勇说。
当地农房过去大多是共墙联排，一户人家想翻建，邻居不同意就动不了。村党总支书记谈成林告诉记者：“单独翻建基本行不通，只有抱团才能翻新。”
所谓“抱团”，就是5户以上一起申报。为此，村里经过调研，统一规划了331户，采取统规自建模式，4种户型供村民自主搭配、双拼组合。“每户140平方米占地面积是红线。”谈成林说，谈家头、皇范两个自然村已有16户完工。
雪堰镇雪东村走了另一条路。“有的村人多地少，有的村有地缺人。”武进区农业农村局相关负责人说，根据试点工作精神，雪东村落地探索农户跨村集体使用宅基地，面向全镇符合条件的农户开放申请。
“村里规划了23亩自建区，首期建设了40套农房，本村需求保障后还富余9套。”雪东村会计高颖飞介绍，集体经济组织成员在同镇域范围内跨村安置的规则明确：旧宅无偿退出，由原村集体收回；新宅按雪东村属地确权登记；户籍可根据新址迁入，原村的承包权和股东资格权不变。
隔壁村民冯月民等了多年也没能在原地翻建房屋，2024年12月决定在雪东村申请新房。今年4月，他如愿拿到了新房钥匙。
在武进区委农办副主任李治国看来，这一探索破解了村域土地分布不平衡、要素配置不充分、建房意愿不一致、制度限制不畅通等瓶颈，形成“人随地走、权随地转、利随权享”的宅基地保障机制。截至目前，武进累计完成农房更新改善2万户，年内新申报18个试点项目、涉及530户。
凤市工业园改造工地上，新厂房主体已封顶。人民网 任晓燃摄
工业用地焕新：变沉睡地块为产业高地
在武进高新区凤市工业园改造工地，3栋新厂房主体封顶，综合楼也已破土动工。
这里曾是14家小企业的聚集地，拆迁前一年全部税收仅约120万元。2025年底，由区属国企摘牌取得土地，启动原址拆旧建新。
据了解，新项目总投资约5亿元，定位为常州市具身机器人创新基地，新建建筑面积10.19万平方米，容积率不低于1.5，预计2027年竣工。“目前已经有多家企业表达了入驻意向。”常州滨湖建设发展集团有限公司工程管理部经理姚轶说。
颇具代表性的还有牛塘镇的一个工业用地连片更新项目。安美特玩具厂在市场沉浮中归于落寞，一墙之隔是武进经发集团的一个闲置地块，两家合计41亩。今年3月，武进采取“政府引导+国企参与+民营资本+专业运营”四位一体模式，两个地块合并开发。
玩具厂地块转让给武进经发集团，后者拿到土地后与联东集团签署长期运营合作协议，打造中的联东U谷·AI智造产业园计划引进20多家成长型科技企业。联东集团常州片区招商负责人夏夏透露，目前，预招商已锁定4家客户。
打开武进工业经济高质量发展平台，全区近2万家企业、12.45万亩工业用地的地块权属、区位信息、入驻企业、产出效益一目了然。当地还采用“一地一策”，结合不同焕新模式，为运营主体、建设主体和入驻企业定制“政策服务包”。
武进区工信局副局长蒋霄宇表示，2025年全区评审焕新项目22个，盘活用地1092亩，亩均税收预计提升20万元，“今年我们将力争再盘活1200亩”。
存量土地整合，低效用地盘活，一场从居民生活到工业生产的土地空间再造行动烟台期货配资，正在武进有序推进。
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